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淺談存量房交易涉稅價格認定異議的處理

:

隨著涉稅價格認定業務的深入開展,存量房交易當事人對價格認定機構出具的涉稅認定價格有時會提出異議。如何做好價格異議處理工作,事關價格認定結論的權威性及納稅人的合法權益,下面通過我中心辦理的一起工業廠房轉讓涉稅認定實例談談價格異議處理的做法和想法。

 

一、案例情況

 

今年我中心受理稅務部門提請對某床上用品有限公司房地產轉讓計稅價格進行認定。標的為工業房地產,建筑面積12594.52平方米,土地使用權面積30550平方米,前身為某機械設備有限公司。2017年12月,該床上用品公司通過淘寶司法拍賣網絡平臺,以1900萬元成交價競價購得資產(含房地產和機器設備)。由于買受人某床上用品有限公司系家紡生產企業,不符合我市產業政策,一直未能投產經營,2019年4月將該房地產轉讓給海安某鍛造有限公司,向稅務部門申報轉讓價為1900萬元,后稅務部門向我中心提出價格認定協助,要求對標的房地產轉讓計稅價格進行認定,我中心進行了價格認定,認定房地產價格2200萬元。結論書送達后納稅人提出異議,認為認定價格偏高,不符合實際,其理由為標的一年前經過公開拍賣取得,有公開市場價格,一年間價格并未變動,且拍賣價款中還包含機器設備價格。

 

二、涉稅價格異議處理的做法

 

1.自我剖析,判斷價格認定結論的合理性

 

工業性房地產一般采用成本法進行價格認定,市場法、收益法等價格認定方法對標的均不適用,本次價格認定方法采用房地分估、綜合計價方法測算,其中土地價格運用基準地價修正法,根據政府公布的基準地價,對土地使用年期、面積、形狀等進行適當修正;地上建筑物采用重置成本法,根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、行車軌頂標高、樓面荷載等因素,結合專業造價工程師意見估算建安成本,再考慮相關規費、管理費、利潤等重置價構成要素,綜合確定標的重置成本為1130萬(約890元/平方米),土地價格870萬(約280元/平方米),經過認真分析,本次價格認定方法的選用及測算過程、結果較為合理。

 

2.多方調查,核實當事人異議理由的真實性

 

根據納稅人陳述的理由和提供的材料,我中心對標的情況再次進行了深入的調查。

 

(1)查詢標的相關資產司法拍賣記錄。經查詢淘寶網司法拍賣記錄,2018年12月5日以1965萬起拍(房地產評估價2350萬,機器設備評估價457萬,共計評估價2800萬),因無人報名流拍,2018年12月26日以1572萬起拍價進行2拍,5人報名,最終經148次出價以1900萬成交。

 

(2)查詢法院司法拍賣成交確認書以及海安縣人民法院司法裁定書。

 

(3)組織與房地產轉讓雙方多次交流,了解前因后果。

 

(4)就我市的產業政策咨詢了相關部門,并得到印證。

 

3.認真比較,分析價格差距形成原因

 

標的認定價格高于拍賣成交價,經認真分析,我中心梳理了以下原因:

 

(1)標的的前次交易屬于強制性的司法拍賣行為,原產權人沒有議價能力。

 

(2)快速變現的需要,買受人在較短的時間內作出是否購買的決定,沒有足夠的時間對標的有充分的了解,特別是需要在較短的時間內支付全部價款,承擔的風險較大,因此其價格一般低于正常價格。

 

(3)市場需求面窄、宣傳力度小。司法拍賣由于其特殊性,難以像房地產開發項目進行市場營銷,僅以拍賣公告的形式進行簡單宣傳;加之標的是以確定的用途、規模、位置等現有狀況進行銷售,而不像房地產開發項目先進行市場定位、策劃,采用以銷定產的方式進行,因此市場需求面窄,流動性差,造成其成交價格低于正常市場價格。

 

(4)投資者心理因素影響,在購買前投資者已先期認為被拍賣標的價格會低于正常市場價。

 

(5)其他因素:如標的先期的遺留問題、債權債務問題、職工糾紛、鄰里糾紛等因素也會對成交價格有一定影響。

 

4.用心溝通,耐心做好解釋說服

 

俗話說“隔行如隔山”,納稅人只看結果,對于我們的價格認定工作并不了解,對于價格構成、價格內涵、價格形成等也并不理解,通過我們反復的溝通,詳細的講解,并對納稅人提出的異議理由進行充分的分析說明,最終得到納稅人的理解,及時有效化解價格異議。

 

三、做好涉稅價格認定異議處理的幾點想法

 

1.建立涉稅價格認定異議處理工作機制

 

涉稅價格認定工作是在相關法律法規的規定下開展的,價格異議處理作為涉稅價格認定工作其中的一項程序內容,價格認定機構有必要建立相關處理工作機制,包括價格異議處理原則、方法、流程及措施等,將有利于規范涉稅價格認定行為,有效妥善化解計稅價格的爭議,維護納稅人合法權益。

 

2.加強業務學習,培養專業人員

 

存量房交易涉稅價格認定專業技術性強,對辦理人員的業務能力要求高,價格認定工作人員要具備系統的房地產估價專業理論知識和實踐操作技能,需要不斷加強學習,提高自身的專業素養,保證在技術層面不出錯。

 

3.建立多渠道調查途徑

 

容易產生爭議的認定事項往往是疑難、復雜或者鮮有交易的,我們出具的價格認定結論一般都是從理論角度得出的理論值,與實際情況并不一定就沒有偏差。因此通過多渠道調查就尤為必要,平時應多關注司法拍賣平臺、各拍賣行交易記錄,通過房產中介等渠道多了解相關交易信息,對一些特殊標的多總結多分析,盡量將理論與實際的差距縮小,及時有效化解價格爭議。


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